HKAS 16 · 香港
物業、廠房及設備估值
為不動產、廠房、機器設備及特殊資產提供公允價值及折舊重置成本評估，用於重估、減值測試及交易支援。
甚麼情況下需要物業廠房及設備估值
- 香港會計準則第16號下的重估模式。選擇按重估金額列賬的實體， 須以足夠的頻率進行重估，使賬面值與公允價值不致出現重大差異。
- 香港會計準則第40號下的投資物業。採用公允價值模式時， 物業須於每個報告日期重新計量，變動計入損益。
- 香港會計準則第36號下的減值測試。出現減值跡象時， 須釐定可收回金額 — 即公允價值減出售成本與使用價值兩者的較高者。
- 收購。業務合併中取得的有形資產，須作為香港財務報告準則第3號分攤的一部分重列至公允價值。
- 交易、融資及保險。資產轉讓、貸款抵押及重置成本評估。
- 《上市規則》披露。某些交易及上市文件所要求的物業估值。
涵蓋的資產
香港業務涵蓋商業、工業及住宅物業；大灣區及中國內地其他地區的工業土地及樓宇； 包括生產線及特殊設備在內的廠房及機器；船舶、車輛及流動機械；基礎設施資產； 以及香港財務報告準則第16號下確認的使用權資產。 若資產組合橫跨多個司法管轄區，新加坡辦事處可讓單一項目涵蓋多個地點的資產。
估值方法
| 基礎 | 適用情況 |
|---|---|
| 市場法／直接比較法 | 存在可比交易證據，最常見於標準的商業、工業及住宅物業 |
| 收益資本化法或貼現現金流 | 資產產生可辨認收益 — 投資物業、出租工業物業、附有特許經營權的基礎設施 |
| 折舊重置成本法 | 甚少單獨買賣的特殊資產 — 專用廠房、工藝設備、特殊工業設施 |
| 剩餘法 | 發展用地，其價值由建成項目價值扣除發展成本及利潤得出 |
最高及最佳用途是必須考慮的事項，並非可選項。 香港財務報告準則第13號按市場參與者角度下該資產的最高及最佳用途計量公允價值 — 而這未必是你現時的使用方式。位於具重建潛力地段的舊工業樓宇， 其價值可能遠高於現有用途價值。若兩者存在差異，報告會予以說明並解釋所採用的基礎。
相關的特殊資產
除一般物業廠房及設備外，團隊亦為礦業及礦產資產進行估值， 包括按VALMIN規範及《上市規則》第18章進行的工作； 以及香港會計準則第41號下的生物資產 — 種植園、牲畜及水產養殖 — 須於每個報告日期釐定公允價值減出售成本。 這些領域超出大部分一般執業機構的能力範圍，均由同一香港團隊處理。
常見問題
已重估的資產需要多久重估一次？
香港會計準則第16號要求以足夠的頻率進行，使賬面值與報告日期的公允價值不致出現重大差異。市況波動的資產可能需要每年進行；穩定的資產則可能每三至五年一次，並在其間年度作出評估以確認並無重大變動。若對某類別中一項資產進行重估，該整個類別均須重估。
從未在公開市場買賣的廠房及機器可以估值嗎？
可以。並無活躍二手市場的特殊資產，通常按折舊重置成本基礎估值 —先確立現代同等資產的現行成本，再就實體損耗、功能性及經濟性陳舊作出調整。陳舊調整正是判斷所在，報告亦需就此展示其推理。
你們為香港上市公司在中國內地的物業進行估值嗎？
有。跨境資產組合對香港發行人而言相當常見。若估值用於支援香港的申報，報告會按該申報所要求的準則編製，同時反映當地的市場證據及具體的土地使用權狀況。
公允價值與使用價值有甚麼分別？
公允價值減出售成本，是市場參與者願意支付的金額扣除出售成本 — 屬市場基礎的計量。使用價值則是你預期繼續使用該資產所產生現金流的現值 — 屬實體特定的計量。就香港會計準則第36號的減值測試而言，可收回金額為兩者的較高者，因此可能需要同時評估。
相關估值服務
本頁概述方程評估在香港處理此類項目的方式，屬一般資訊，並不構成針對任何特定主體的估值、會計、稅務或法律意見。工作範圍及方法會於開始工作前在委聘書中議定。
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